《法拍屋實戰寶典》
法拍教父黃正雄帶你投資法拍賺千萬
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[註3]黃老師團體諮詢：預計106年3月之後開始，可將投資房地產、法拍屋遇到的問題於團體諮詢時提出，由黃老師解答。
[註4]黃老師線上課程：預計106年3月之後開始。
作者介紹
作者簡介
黃正雄
國內法拍屋教父，擁有驚人的法拍經驗，從事法拍屋投資、教學、顧問等資歷超過30年，累積處理逾1850間法拍屋及共有物，處理過的疑難雜症不計其數，其中不點交的案子高達800件以上。
學歷：
美國奧克拉荷馬中央州立大學畢業
經歷：
．不動產經紀人普考及格
．法拍屋專業講師
．透明房訊（專業法拍屋雜誌)
．中華民國不動產仲介經紀商業同業公會
．台北市不動產教育協會
．新北市不動產訓練發展協會
．新北市房地產發展協會
．台中不動產仲介經紀商業同業公會
．台中不動產服務職業工會
目錄
前言
一、重量級推薦序(按姓氏筆劃排序)：
「富豪居」創辦人／月風
「王派宏財商教育」聯合創始人及首席培訓講師／王派宏
「輕易豐盛學苑」創辦人／Jamie
「創世紀不動產教育訓練中心」總經理／林宏澔
「高仕不動產科技（股）公司」總經理／陳桂銘
「大日不動產研究中心」主任／曾文龍
「宸熙學習網」總監／黃蜻蜓
「新新探索企業」、「互助法拍」總監／蕭繼光
《透明房訊》雜誌社、「104法拍網」總經理／藍茂山
二、何謂法拍屋
三、法院拍賣，作業流程表
四、查封篇
1.假扣押
2.本票裁定
3.一樓加蓋違章建築
4.頂樓加蓋違章建築
五、資訊篇
六、投標前、履勘法拍屋現場技巧
七、看屋篇
1.大環境
2.小環境
3.與現住人或債務人溝通技巧
4.履勘土地
八、投標篇(準備)
1.法拍屋投標流程
2.開標過程
3.身分特殊的應買人應注意事項
4.耕地
5.停拍的原因
6.何謂應買？
7.拍定後，不繳清尾款的後果
8.何謂拍賣無實益？
9.拍定價金分配順序表
10.拍定後，債權人、債務人、拍定人可否請求撤銷查封？
11.何謂同燈同分？
12.何謂通訊投標？
13.何種情形是投標無效？
九、使用權篇
1.點交
2.不點交
3.部分點交，部分不點交
十、所有權篇
1.宣示登記：登記處分要件主義
2.為何法院無法核發權利移轉證書？
3.拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權
4.何謂違章建築？
5.實質違建
6.程序違建
7.頂樓增建要得到全體住戶同意
十一、點交篇
1.點交條件及流程
2.空屋
3.弱勢團體
4.租約已到期
5.查封後，另訂租約
6.租約已被排除
7.債務人的受僱人輔助占有
8.債務人於點交後又占有
9.民事陳報狀，聲請點交狀、搬遷協議書、法院履勘及強制點交公文、現場遺留物處理相關公文
十二、不點交篇
1.總論(8種租約)
2.不點交32種及處理方式
3.如何辨識假租約及破解假租約？
4.房屋租賃契約不公證，買賣破租賃
5.正常租約
6.超過五年租約
7.未定期限租約
8.以債抵租，以債息抵租
9.以押金抵租，以押金利息抵租
10.租金預付
11.定期租約，無法提高租金
12.借用
13.租約被排除
14.筆錄原為點交突然改為不點交
15.車位不點交
十三、特殊物件篇
1.法定地上權與地上權之區別
2.土地法第34條之1
3.何謂公同共有？
4.區分所有建築物，建築物之基地，建築物之專有部分分離出賣
5.如何將公同共有變成分別共有？
6.土地法第104條及民法第426條之2
7.袋地所有人之通行權，通行權人之開路權，通行權之限制
8.建築物的通行權
9.如何解決越界問題？
10.建築物與土地之併付拍賣
11.土地所有人合法終止地上權的條件
12.畸零地，法定空地，計畫道路，既成道路，私設道路
13.如何處理果園？
14.如何處理凶宅？
15.標到宮或廟如何處理？
16.如何變賣共有物？
十四、刑法篇
1.違背查封罪，損害債權罪
2.恐嚇罪，毀損罪
3.竊佔罪
4.毀損器物罪，侵入住居罪，竊盜罪
5.強制罪
6.拍定後．法拍屋現場遭破壞，具狀法院書狀
十五、費用篇
1.管理費
2.電費、水費、瓦斯費
十六、稅費篇
1.增值稅
2.地價稅
3.房屋稅
4.契稅
5.工程受益費
6.營業稅
7.房地合一稅
十七、補充篇
1.標購拍賣屋成本一覽表
2.各種拍賣屋之比較
3.法拍叮嚀
4.後語
附錄
1.有關法拍屋相關法律
2.強制執行法
3.辦理強制執行事件應行注意事項
4.未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法
前言及推薦序
前言
台灣的不動產景氣從SARS(2003~2013)約11年多頭榮景，但經2年奢侈稅的閉鎖期及2016年開始施行房地合一稅後，空頭終於翻轉不動產市場，投資客幾乎陣亡或退場或移師投資海外不動產，例如日本、美國、英國及東南亞地區，嚴重資金外流，特別約2022年台灣人口結構老人化及少子化死亡交叉，換言之台灣人口紅利慢慢消失，尤其最近內政部營建署公佈台灣地區已庫存大量餘屋尚未消化，但每年建商仍大蓋預售屋進入不動產市場明顯產生供需嚴重失調，市場上瀰漫著低迷的觀望景氣，每個人都認為「房市快要崩盤了」。
黃老師從事不動產教學及投資逾20年，給讀者們建議，不動產可分為四大區塊1預售屋2新成屋3中古屋4法拍屋，請各位現今要降低投資預售屋或新成屋，因為許多不動產專家共同的看法，將來不動產趨勢將緩跌四年，盤整四年，換言之未來的8年房地產是看跌。綜觀市面上各種投資理財工具中，能獲取高利潤的理財，不外乎法拍屋、期貨、股票、外匯、黃金或共同基金等，但根據科學統計結果指出，投資上述商品真正賺錢的投資客約只有8%左右，所謂高利潤高風險，有人說：「不動產愈不景氣，法拍物件愈多，相對利潤也愈高。」法院不動產拍賣市場是一座永遠挖不完的寶山，是一條快速致富的捷徑，依據統計長期涉足此行業，不是大富，也有小康，沒有大賺也小賺。比起其它行業的投資報酬，的確有過之而無不及，尤其此行業可當主業，又可作兼職。黃老師的學生可分為6類1軍公教現職兼差2退休人員專職3菜籃族兼差4仲介公司兼代標5自住6專業投資客(例如：律師、不動產估價師、會計師、代書等)。
目前法拍屋的教導書籍大多數是律師或法官利用法條來解析，全書過於深澀難以了解，而本書所描述的內容，以說故事圖像化方式，針對不同法拍的筆錄內容來解析，以及所要採取的因應措施，讓讀者在看完法院公告時，心中自然有一把衡量的尺。法拍屋一般可分為四類，愈複雜利潤愈高。1點交利潤5%2不點交利潤10%3共有物變賣20%4地上權、典權、承租基地建屋、土地分割等利潤25%以上，但銀行定存只有1.2%。法院拍賣市場，如果能事先詳細研究案情，徹底瞭解相關法律規章，此條路可說相當平坦，「不大賺，也不會虧」；相反地，如一知半解，橫衝直撞，也難保不會失敗。黃老師經常接獲讀者之反應，極需這方面之知識，也因此不斷舉辦法拍屋實務講習，但許多讀者並無時間參加講座，而曾經參加講習之學員，也更希望筆者能進一步出書，本書係筆者將多年實務及教學之精華以口語化、圖像化及故事方式和讀者分享法拍屋的賺錢方程式。
依銀行統計大約2016年年底左右，法拍屋的案量將急速增加，機會是留給準備好的人，事前多做功課，絕對是殺敵致勝的關鍵，最好的商業模式就是逢低買進，逢高賣出，投資法拍屋能使「窮人翻身，富者愈富」，黃土變黃金，礦石變鑽石。
筆者才疏學淺，疏誤之處在所難免，尚祈各方專家學者不吝賜正。筆者謹將20餘年來對投資法拍屋的法律之探研與對法拍屋實務之研究作系統陳述，倘能對實際需要者提供參考，則幸甚良。
(以下約70個故事，是黃老師28年來處理法拍屋約1850件寶貴經驗，謹供讀者，理論與實務交叉應用，相輔相成的案例)
黃正雄
105.8.30
台北
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